ضوابط شهرسازی

برای راهنمایی در زمینه ظوابط شهرسازی در کلانشهر تهران در بخش نظرات طرح سوال نموده و حداکثر ظرف مدت ۲۴ ساعت نتیجه را در همان بخش در یافت کنید.

از ارسال ایمیل خودداری فرمایید-

باتشکر

ظوابط ساخت و ساز در کلانشهر تهران

 ضوابط ساخت و ساز

 محل استقرار ساختمان در زمين:     

محل استقرار ساختمان در شرايط متعارف بايد در قسمت شمالي زمين باشد، در موارد استنثنايي مانند وجود درختان قطور و يا شرقي غربي بودن زمين و نظاير آن موضوع با توجه به وضعيت استقرار ساختمان­هاي مجاور در شوراي معماري مطرح و تصميم لازم اتخاذ مي­گردد. (19304/ش-14/8/52)

نحوه احداث بنا درشرق، غرب و يا جنوب ملك:

چنانچه تراكم مجاز در ساختماني به عللي به مقدار صددرصد پر نشود يا مالك نخواهد تمام تراكم مجاز را درقسمت شمالي زمين بنا نمايد، مي­تواند مابقي تراكم را در ضلع جنوبي، شرقي يا غربي و به صورت يك يا چند واحد مستقل يك طبقه احداث نمايد، مشروط بر اين كه:

1- فضاي حياط باقيمانده كمتر از 40 درصد كل زمين نباشد.

2- ارتفاع واحد مذكور از پاي كار تا لبه دست­انداز بام به هيچ­وجه از 5/3 متر تجاوز ننمايد (ارتفاع از كف تا زير سقف بيشتر از 70/2 نباشد)

3- چنانچه واحد موردنظر در برگذر قرار گيرد باعث جلوگيري از ورود ماشين به حياط يا پاركينگ مربوطه نگردد.

4- از واحد موردنظر هرگونه استفاده تجاري به استثناء مواردي نظير دفتر مهندسي و مطب و غيره كه قانون شهرداري صريحاً ذكر نموده است، ممنوع مي­باشد. (34337-20/12/60)

پيش­بيني سرويس­هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين املاك كمتر از 120 مترمربع

پيش‌بيني سرويس­هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين در زمين املاك كمتر از 120 مترمربع.

پيش­بيني سرويس­هاي بهداشتي و آشپزخانه در زيرزمين، در زمين­هاي كمتر از 120 مترمربع مساحت، به شرطي كه حالت تفكيكي نداشته باشد ( جمع كل بنا يك واحد مسكوني باشد) بلامانع است. (7713/410-1/3/62)(به صورت يك واحد مسكوني)

 

 

نحوه اقدام درخصوص باقي‌مانده املاك واقع در طرح­هاي اجرايي شهرداري:

چون از باقيمانده بعضي از املاك واقع در طرح­هاي اجرايي شهرداري كه به اداره­كل املاك ابلاغ گرديده، به علت كمي متراژ در صورت رعايت ضابطه 60% زيربنا به منظور ايجاد واحد مسكوني، مناسب نمي­باشد، لذا براي اين‌گونه املاك و همچنين باقيمانده املاكي كه مقدار جزء گذر را در قبال تسهيلات طبق ضوابط به شهرداري واگذار مي­نمايد، در صورتي كه از 70 مترمربع بيشتر نباشد، با توجه به موقعيت ملك از جهت وضعيت ساختماني و بناهاي مجاور و ابعاد موجود زمين و موقعيت محل و با رعايت كامل قاعده لاضرر و مراعات حقوق مجاورين از 60% تا100%  پروانه ساحتماني صادر مي­گردد. (2137/430/3856- 14/2/61)

نحوه احداث بنا در املاک زیر 100 مترمربع:

ممانعت از صدور پروانه ساختمانی برای زمین‌های کمتر از یک­صد مترمربع در مواردی نافذ است که زمین‌های یک منطقه اکثراً به قطعات بزرگ تفکیک شده و احداث ساختمان در قطعات کوچک به زیبایی منطقه لطمه وارد آورد، ولی اگر به علت عرف، تفکیک، قسمت‌هایی از شهر به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل پلاک‌ها بلامانع می‌باشد. (بند1 صورت‌جلسه 287-2/9/55 ش.هـ)

- ضمن تأکید بر اجرای مفاد بند1 صورت‌جلسه 287 شورای هماهنگی مورخ 3/9/55 به اطلاع می­رساند:

در مناطقی از شهر که قطعات قالب تفکیک، بزرگ بوده و احداث ساختمان در قطعات کوچک همجوار آن­ها به زیبايی و بافت کالبدی شهر لطمه وارد خواهد نمود، لذا در این مناطق صدور پروانه ساختمانی برای قطعات کمتر از یک‌صد مترمربع «باقی‌مانده ملک پس از رعایت برهای اصلاحی» ممنوع اعلام می­گردد.

تبصره: در مناطقی که به علت عرف تفکیک، محدوده­هايی از منطقه به قطعات کوچک تفکیک شده صدور پروانه برای این قبیل املاک با نظر شورای معماری منطقه بلامانع است. (81014374/810-27/8/81)

نحوه احداث بنا در املاک دارای اصلاحی:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی برخوردارند با رعایت 60٪ طول و مساحت سند قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و درحد تراکم مجاز بلامانع می­باشد و پیش­آمدگی بیش از60٪ طول تحت زاویه 45 درجه، با رعایت طول60٪ مساحت سند (قبل از اصلاحی) به شرط واگذاری  مقدار جزء گذر به شهرداری بلامانع است. (930/410-27/1/64)

لغو مصوبات عدم نياز به رعايت اصلاحي در  املاك  بر گذرهاي تعريضي :

موضوع  نامه شماره 83014265/80 مورخ 14/7/83 معاونت محترم شهرسازی و معماری به شماره پرونده 2582/114 مورخ 14/7/83 درخصوص تقاضای لغو مصوبات بند 4 صورت‌جلسه شماره 30 و بند 2 صورت‌جلسه شماره 32 شورای هماهنگی و باتوجه به این­که طبق مصوبات فوق ساختمان­های مشرف به کوچه­ها و خیابان­های دارای اصلاحی که درخواست صدور پروانه اضافه اشکوب و یا تعویض سقف و ....می­نمایند تحت شرایطی می­توانند بدون رعایت بر اصلاحی پروانه ساختمانی اخذ نمایند و نظر به این­که صورتجلسات مذکور مربوط به سال 1350 بوده و اعمال آن­ها در حال حاضر به لحاظ ایجاد مسايل ترافیکی، فنی و شهرسازی مشکلات پیچیده و غیرقابل اصلاحی را برای بافت­های قدیمی به وجود آورده و می­آورد خواستار لغو مصوبات فوق­الذکر شده است. بديهي است كليه بندهاي اين مصوبه از طريق دبيرخانه كميسيون ماده پنج در صورت لزوم و روي اورژينال­هاي طرح تفصيلي و جامع منعكس و كلاً به شهرداري­هاي مناطق و ادارات ذي­ربط ابلاغ خواهد شد. (بند 10 صورت‌جلسه 374 ك.م.5)

حداکثر پیش­آمدگی مجاز:

حداکثر پیش­آمدگی مجاز در قسمت پخ ساختمان­هايی که در تقاطع معابر قرار گرفته­اند، به میزان 150 سانتی‌متر عمود بر پخ می­باشد. (بند 5 صورت‌جلسه 94 ش.هـ- 1/6/51)

نحوه احداث بنا در حد 60 درصد به علاوه 2 متر و عدم رعایت پخ 45 درجه در مجاورت گذر:

احداث ساختمان در املاکی که با طرح­های تعریضی و یا احداثی معابر شبکه برخوردارند، با رعایت60٪ طول و مساحت سند، قبل از اصلاحی در باقیمانده زمین و در حد تراکم مجاز بلامانع بوده و پیش­آمدگی بیش از   60٪ طول تحت زاویه 45 درجه با رعایت 60٪ مساحت (قبل از اصلاحی) مجاز می­باشد. بدیهی است مالکین املاکی که به ازاء مساحت اصلاحی از شهرداری غرامت دریافت نموده­اند، می­بایست پس از اصلاح سند، با رعایت ابعاد سند جدید عمل نمایند.

رعایت پخ 45 درجه در املاکی که مجاور گذر واقع می­شوند، الزامی نیست.

بدیهی است محدوده تعریف شده فوق محدوده احداث بنا بوده و طراحی ساختمان ترجیحاً باید بدون پخ و یا ارائه راه­‌حل­های ابتکاری انجام گیرد. (13328/5643/420 - 3/4/64 و 1824/420- 14/12/64)

حذف تدريجي پخ­ها در نماهاي شهري:

پيرو بخشنامه شماره 12415/83/80 مورخ 22/6/83 و باعنايت به لزوم بهبود سيما و منظر شهري، حذف تدريجي كليه پخ‌ها در نماهاي شهري در برنامه اين معاونت قرار گرفته است. در اولين گام با توجه به بند 2 بخشنامه شماره 34337 مورخ 20/12/60 كه محل احداث بنا را حداكثر به ارتفاع 5/3 متر در هر قسمت از عرصه ملك مجاز دانسته است كه مختص به طبقه همكف مي‌باشد و در اين خصوص الزامي به رعايت پخ در طبقه همكف نشده است، وجود پخ در ساختمان‌هاي يك طبقه نمي‌تواند ملاك الزام املاك مجاور داراي درخواست نوسازي و احداث ساختمان چند طبقه به اجراي پخ باشد.

به منظور وحدت‌رويه در كليه مواردي كه ساختمان موجود همسايه مجاور صرفاً يك طبقه مي‌باشد الزامي به رعايت پخ در پيشروي طولي مجاز، در قسمت مجاور ساختمان يك طبقه در ساختمان‌هاي داراي درخواست نوسازي مجاور نمي‌باشد. (41478/86/80 -28/9/86)

لزوم رعایت 60٪ مساحت:

نظر به این که احداث ساختمان به میزان 60٪ و 70٪ و... نسبت به تعداد بر ملک مشکلاتی از نظر ممانعت دید و نور و مزاحمت­های دیگر برای همسایگان مجاور به وجود می­آورد و به همین دلیل درگذشته شکایات متعددی مطرح گردیده است مقرر گردید در کلیه موارد (به استثنای حوزه تجارتی و پلاک­های 3 بر) بایستی درحد 60 درصد احداث بنا گردد. (بند 7 صورت‌جلسه 247)

عدم رعایت پخ 45 درجه:

نظر به این که در هنگام صدور پروانه ساختمانی عدم رعایت پخ 45 درجه مشروط به ارائه رضایتنامه محضری از مالکین پلاک­های مجاور گردیده و این موضوع در عمل معضلات عدیده­ای را جهت مناطق و شهروندان ایجاد نموده، لذا به موجب این بخشنامه فراز اول دستورالعمل شماره 73010110/811- 27/5/73 که ناظر بر اخذ رضایت محضری از همسایگان برای پر کردن پخ در زمان صدور پروانه ساختمان می­باشد بلااثر اعلام می­گردد، بدیهی است فراز پایانی بخشنامه مذکور مبنی بر این که نیازی به اخذ رضایت نامه مجاورین نمی­باشد همچنان به قوت خود باقیست، خاطر نشان می­گردد. (370/م/811 – 10/2/82)

نحوه کاهش سطح اشغال و استفاده از ارتفاع:

به منظور ایجاد تسهیلات بیشتر در طراحی ساختمان­ها و همچنین ایجاد فضای باز بیشتر و استفاده مطلوب‌تر از تراکم­های ساختمانی مجاز در صورت کاهش سطح اشغال، استفاده از تراکم مجاز طرح­های تفصیلی در ارتفاع، بدون پرداخت عوارض ناشی از ازدیاد ارتفاع بر خیابان­های 12 متر و بیشتر بلامانع است. ضمناً احداث زیرزمین با حداکثر سطح مجاز (ملاک عمل فعلی) به منظور تامین پارکینگ تاسیسات انباری و فضاهای مشاع و عمومی بلامانع خواهد بود.

اعمال تسهیلات فوق در مورد املاکی که در معرض تعریض معابر با عرض بیشتر از 12 متر قرار می­گیرند، چنانچه مساحت باقی‌مانده آن­ها کمتراز60٪ مساحت کل ملک باشد نیز بلامانع است. (1823/114- 21/2/74 و 2136/114- 5/4/74)

تقلیل سطح اشغال با افزایش ارتفاع:

در مواردی که مالکین برای استفاده از طبقات بیشتر ساختمان را در سطحی کمتر از حد مجاز احداث می­نمایند، چون با افزایش تعداد طبقات الزاماً باید فضای آزاد بیشتری برای استفاده ساکنین منظور نمایند و اساساً موافقت با افزایش تعداد طبقات بعلت پیش­بینی فضای باز بیشتر بوده، نمی­توان از فضای باز مازاد بر حد مجاز استفاده­های غیر مجاز مانند اختصاص به محل پارکینگ و غیره نمود. (این بند طبق صورت‌جلسه 166 بند 4 ش.هـ و 183 بند 7 ش.هـ اصلاح شده است) (بند 6 صورت‌جلسه 178 ش.هـ-29/3/53)

ارتفاع و طبقه مجاز در تراکم 120 درصد:

در اراضی با تراکم 120٪ احداث سه طبقه بنای مسکونی روی زیرزمین و یا دوطبقه روی پیلوت و زیرزمین ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع می­باشد. (18568/ش- 10/10/64)

نوسازی املاک  بناي موجود بیش‌تر از تراكم طرح تفصیلی:

براساس بند 2 صورت‌جلسه 218 کمیسیون ماده پنج مورخ 15/10/71 مقرر گردید در مواردی که بنای موجود طبق ضوابط و مقررات جاری احداث گردیده در این گونه موارد درصورتی که مالکین قصد تخریب و نوسازی دارند، پروانه ساختمانی براساس تراکم بنای موجود (منطبق با پروانه یا پایان کار) با سطح اشغال مجاز (زمان صدور پروانه جدید) و رعایت سایر ضوابط و مقررات صادر گردد. براساس بند 9 مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری در هنگام تمدید و یا تجدید پروانه ساختمانی جهت پلاک­هایی که در مدت اعتبار پروانه عملیات ساختمانی در آن­ها شروع نشده باشد. صرفاً ضوابط مصوبه ملاک عمل خواهد بود.

لذا موضوع در کمیسیون مطرح و مغایرتی مشاهده نگردید و کماکان مصوبه بند 2 صورت‌جلسه شماره 218 کمیسیون ماده پنج ملاک عمل و لازم­الاجراء می­باشد.

1- تجدید ساختمان موجود اعم از این که در قسمتی و یا تمام آن استفاده تجارتی به عمل آید تا حد تراکم ساختمانی مجاز پیش­بینی شده در طرح تفصیلی امکان­پذیر می­باشد ولی اگر تراکم ساختمان موجود کمتر از تراکم ساختمانی پیشنهادی طرح تفصیلی باشد، صدور اجازه تجدید بنا در همان حد ساختمان موجود مقدور است.

2- اگر در باقی‌مانده ملک ساختمانی موجود نباشد، احداث ساختمان جدید امکان­پذیر نیست و درصورت وجود ساختمان قدیمی، تجدیدبنا در حد تراکم و وضعیت حالیه ساختمان و حداکثر تا تراکم مجاز طرح تفصیلی مربوطه بلامانع است.

3- در پلاکی که تجدید ساختمان مغازه­های موجود آن درخواست شده، به جز آنچه موجود است، اعم از تجارتی و غیر آن، صدور اجازه ایجاد هرگونه اضافات چه در سطح و چه در ارتفاع مجاز نمی­باشد مگر آن که مالک مغازه­ها را تخریب و مطابق ضوابط نقشه تفصیلی مربوطه اقدام به احداث ساختمان نماید. (صورت‌جلسه شماره 8/51- 15/9/51 شورای‌عالی شهرتهران)

زمین­های شیب­دار و نحوه احداث بنا:

برای زمین­هايی که در شیب زیاد، حدود بیست درصد، قرارداد، باید به یکی از دو ترتیب زیر عمل شود.

الف- با درنظر گرفتن شیب طبیعی زمین تراس بندی و واحدهای مسکونی درحد مجاز به همین ترتیب احداث شود.

ب- مالک طرح قابل قبولی ارائه نماید که به شیب طبیعی زمین لطمه وارد نیاید و ضمن حفظ زیبايی و هماهنگی، تراکم مجاز نیز رعایت شود. (بند 2 صورت‌جلسه 292 ش.هـ- 8/10/55)

تعریف زیرزمین، در اراضی شیب­دار:

زیرزمین از نظر ضوابط و مقررات شهرسازی طبقه­ای از ساختمان است که بیشتر از نیمی از ارتفاع آن پايین‌تر از طراز کف گذر و ارتفاع بالای سقف آن (کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر، یا گذر اصلی بالاتر نباشد.

بدین ترتیب زیرزمین­هايی که دارای شرایط فوق بوده ولی به علت شیب طبیعی زمین از حیاط و یا نسبت به گذر فرعی مشرف به حیاط نورگیری بیشتر از حد مجاز داشته و نوع استفاده آن مجاز باشد خلاف محسوب نمی­گردد. (160734/811 - 18/10/68)

عدم احداث ساختمان­های مجزا:

هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیکی این بوده که این زمین­ها مجدداً به قطعات تفکیک شده اجازه احداث ساختمان­های مجزا صادر نگردد، مگر به صورت آپارتمان که بعداً زمین آن قابل تفکیک نباشد.

همین ضوابط در مورد قطعاتی که طبق مقررات قابل تفکیک هستند نیز مرعی می­باشد. (بند 3 صورت‌جلسه 279ش.هـ- 7/7/55)

نحوه احداث بنا در املاک دارای واحد تجاری:

مقرر گردید: اگر در پلاکی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی قرار گرفته مغازه­ای موجود و مالک تقاضای احداث ساختمان مسکونی در فضای باز ساختمان با حفظ مغازه­های موجود داشته باشد، انجام درخواست وی در صورتی که هیچگونه تغییری در مغازه ایجاد نشود و بعلاوه مساحت زیربنای مساحت زیربنای مغازه جزء درصد تراکم محاسبه شود، بلامانع است. (بند7 صورت‌جلسه 84 ش.هـ - 22/3/81)

عدم احتساب  سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان در تراکم:

 باتوجه به نیاز مجتمع­های مسکونی آپارتمانی به ورودی مناسب و سرسرای انتظار و اطلاعات ساختمان، سطح زیربنای فضاهای فوق­الذکر که در طبقه همکف منظور می­گردد، در تراکم منظور نگردیده و صرفاً جزء زیربنای ساختمان محاسبه می­گردد. بدیهی است موارد مذکور جزء مشاعات ساختمان بوده و غیرقابل تفکیک خواهد بود. (73018271/80- 24/9/73)

سطوح جزء تراکم:

تمام سطوح ساختمان اعم از زیرزمین و روی آن اگر به استفاده مجاز منطقه (مسکونی، تجارتی و غیره) اختصاص یابد جز تراکم محسوب شود به غير آن که نیمی از زیرزمین از کف معبر و یا شیب طبیعی زمین پايین­تر است نمی­توان آن را جز تراکم محسوب ننمود مگر آن که در پروانه زیرزمین برای استفاده انبار طبقات، پارکینگ و یا تاسیسات منظور شود. (بند 1 صورت‌جلسه 283 ش.هـ - 1/8/55)

ارائه تسهيلات به شهروندان و بهبود فضاهاي عمومي:

به منظور ارتقاء كيفي ساخت و ساز شهري و در راستاي تسهيلات براي شهروندان و بهبود فضاهاي عمومي در ساختمانهاي مسكوني و پيرو بند 10 صورتجلسه 360 كميسيون ماده پنج موارد زير ،جهت ايجاد وحدت رويه اعلام تا از تاريخ ابلاغ ، مورد عمل قرار گيرد .

1- احداث پيلوت جهت استفاده وتامين پاركينگ مورد نياز، هال ورودي (لابي) بازي بچه ها ،اطاق نگهباني (حداكثر بمساحت دوازده متر مربع ) و محلي براي جلسات هيئت مديره در مجتمع هاي شش واحدي و بيشتر (به مساحت حداكثر 30 متر مربع) بلامانع است و در صورت عدم احداث زيرزمين احداث موتورخانه و تاسيسات (حداكثر به مساحت سي متر مربع ) و انباري (به تعداد واحدهاي مسكوني هر يك به مساحت حداكثر 6 متر مربع) مجاز مي‌باشد  .

2- احداث زيرزمين يا زيرزمين‌ها، جهت استفاده پاركينگ، موتورخانه و تاسيسات، انباري، سرويس بهداشتي، سرايداري جهت مجتمع‌هاي شش واحدي و بيشتر حداكثر به مساحت 40 متر مربع بلامانع است .

3- كليه مشاعات از قبيل راهرو، راه پله، آسانسور، هال ورودي (لابي) و نورگيرها (با ابعاد و مساحت منطبق بر ضوابط) فضاي ورزشي، (منحصرأ جهت استفاده ساكنين)، ضخامت ديوارها و ستونها (حداكثر در حد ده درصد تراكم ملاك عمل) جزء زيربناي مفيد و تراكم مبنا محسوب نمي گردد .

4- جهت امكان استفاده از تسهيلات فوق احداث بنا در تراكم پايه (120% و كمتر) حداكثر سه طبقه روي زيرزمين و يا سه طبقه روي پيلوت و زيرزمين، و در تراكم 180% (صرفاً املاك مشمول مصوبه اصلاحي جايگزين صورتجلسه 329 مورخ 18/1/82 شوراي­عالي شهرسازي و معماري) چهار طبقه روي زيرزمين و يا چهار طبقه روي پيلوت و زيرزمين بلامانع است .

5- مستحدثات مندرج در بندهاي 1و2 ،مشمول عوارض زيربنا طبق مفاد بخشنامه شماره 8352/10 مورخ 18/2/69 بوده و عوارض ديگري به آنها تعلق نمي گيرد .

6- رعايت ابعاد راه پله،راهرو و آسانسور بر اساس مبحث سوم و پانزدهم مقررات ملي ساختمان كه طي بخشنامه هاي شماره 81009501/80 مورخ 11/6/81  و 76020165/80 مورخ 21/12/76  ابلاغ گرديده است الزامي است .

7- رعايت سطح اشغال ، حداكثر 60% مساحت قطعه طبق سند در كليه طبقات مسكوني الزامي است .

8- كليه بخشنامه ها و دستورالعملهاي مغاير مفاد اين بخشنامه ملغي اعلام مي‌گردد .(82011913/80 – 13/7/82) و (بند 5 با توجه به مصوبه جلسه شصت و ششم شوراي اسلامي شهر تهران مورخ 9/10/86 اصلاح شده است.)

وضعیت داخلی ساختمان­ها:

1- کلیه اتاق­های قابل سکونت باید دارای نور مستقیم کافی و هوای آزاد بوده و سطح هر اتاق مسکونی دست کم 5/7 مترمربع باشد، مشروط بر این که حجم اتاق در هیچ حال کمتر از 5/22 مترمكعب نباشد

2- سطح پنجره­های هر اتاق مسکونی باید دست کم مساوی یک هشتم سطح آن باشد.

3- ارتفاع اشکوب اول از کف تا زیر سقف دست کم سه متر بوده و ارتفاع اشکوب­های دیگر از کف تا زیر سقف نباید از 80/2 متر کمتر باشد.

تبصره – ارتفاع گاراژ شامل این ماده نخواهد بود.

4- قسمت­های مسکونی ساختمان و زیرزمین باید به طور کلی در مقابل رطوبت عایق­سازی شده باشد.

5- گرمابه و سرويس بهداشتي در داخل ساختمان باید مستقیماً از خارج نور و هوا گرفته و از لحاظ وسائل بهداشت از قبیل سیفون و هواکش کامل باشد به علاوه هواکش هر سرويس بهداشتي یا هواکش گرمابه باید هرکدام مستقل باشد.

6- حداقل ابعاد سرويس بهداشتي و گرمابه و دوش به طریق زیر خواهد بود.

الف- سطح سرويس بهداشتي 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

ب- سطح گرمابه 5/1× 2 متر ارتفاع 30/2 متر.

ج- سطح دوش 20/1 × 1 متر ارتفاع 30/2 متر.

تبصره – اندازه سربینه جزء گرمابه نبوده  و جداگانه منظور خواهد شد.

7- سقف گرمابه و سرويس بهداشتي باید طوری فرش و عایق شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن­ها باقی نماند.

8- آشپزخانه باید دارای نور و هوای کافی بوده و کف آن عایق و قابل شست‌وشو باشد پاشیر و محل ظرف­شويی و کلیه لوله­های فاضلاب باید دارای سیفون باشند.

9- چاه­های سرويس بهداشتي و گرمابه و آشپزخانه باید دارای هواکش مستقل و به­علاوه باید چاه سرويس بهداشتي و گرمابه از چاه آشپزخانه مستقل باشد.

10- دودکش باید با مصالح بنايی ساخته شده و دست کم 70 سانتیمتر از روی بام بالاتر باشد و در مورد بام­های شیروانی سر دودکش نباید از تیغه فوقانی شیروانی پايین­تر باشد فاصله دودکش نیز نباید از نمای ساختمان کمتر از یکمتر باشد.

11- هیچ‌کدام از دودکش­های یک ساختمان نباید به یکدیگر مربوط باشند.

12- مقطع داخل هر دودکش باید دست کم 20 × 20 سانتیمتر بوده و زاویه آن نیز با سطح افق دست کم 60 درجه باشد.

13- هر دودکش باید دست کم از تیرهای چوبی ساختمان 25 سانتیمتر فاصله داشته باشد.

14- سرسرا و محل پلکان و راه­روها باید به حد کفایت روشن و دارای هوای مستقیم باشد.

15- ارتفاع پله­های اصلی ساختمان نباید از 20 سانتیمتر تجاوز نماید و عرض هر پله باید دست کم بیست و هفت سانتیمتر و طول آن دست کم یک متر باشد.

16- ارتفاع کف هر پله تا زیر سقف نباید از 20/2 متر کمتر باشد.

17- عرض پاگرد پله­های اصلی هر ساختمان باید دست کم یک متر باشد.

18- کلیه قسمت­های ساختمان که تشکیل پرتگاه می­دهند باید به وسیله جان پناه یا نرده محافظت گردند، ارتفاع جان پناه یا نرده نامبرده نباید از 80 سانتیمتر کمتر باشد.

19- مغازه­هايی که مخصوص فروش خواربار فاسد شدنی است باید طوری ساخته شود که همیشه هوای آزاد در آن­ها گردش نماید.

20- کف مغازه­های خواربار فروشی باید طوری فرش و عایق­سازی شده باشد که قابل شست‌وشو بوده و آب در کف آن باقی نماند و به وسیله سیفون به چاهی مربوط باشد.

21- کلیه انبارهای مغازه­های خواربارفروشی نیز مشمول شرایط شماره 19 خواهد بود.

22- دیوارهای داخلی مغازه­های گوشت­فروشی باید علاوه بر آنچه که در شماره­های 19 و 20 گفته شده همچنین دیوارهای انبار این مغازه­ها به وسیله کاشی­های چسب بهم تا ارتفاع 5/2 متر از کف زمین پوشیده باشد. فاصله هر اتاق مسکونی تا دیوار مقابل لااقل مساوی باشد با ارتفاع ساختمان و پهنای دو متر مشروط براینکه طول دید نامبرده در هیچ حال از ده متر کمتر نباشد فاصله­ نمای دیگر ساختمان تا دیوار مقابل لااقل دو متر خواهد بود.

23- مالکین موظف هستند که از دو باب مغازه به بالا برای هر ده باب مغازه یک سرويس بهداشتي برای استفاده مستأجرین بسازند.

تبصره – مالکین هر چند باب مغازه مجاور هم می­توانند مشترکاً برای هر ده باب مغازه یک سرويس بهداشتي بسازند.

تسهیلات مربوط به حیاط خلوت و راه پله:

جهت تسهیل در امور مراجعین و افزایش سطح مفید و قابل استفاده بنای احداثی در املاک و بهره­‌وری بیشتر از ساختمان­های احداثی که صرفاً به صورت مسکونی می­باشد مقررات ذیل ملاک عمل است.

(بندهای 1 و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 15/4/67 مبنی بر عدم محاسبه سطوح راه پله و سطوح حیاط خلوت و همچنین 10٪ مساحت دیوارها (در پلاک­های با مساحت کمتر از 330 مترمربع) در ساختمان­های مسکونی لغو و کان لم یکن اعلام می­گردد.

بدیهی است ضوابط مربوط به نورگیری آشپزخانه بیش از 3٪ مساحت زمین و نورگیری اتاق­های اصلی بیش از 6٪ مساحت زمین و کلاً حیاط خلوت­ها با مساحت 25 مترمربع و بیشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، کماکان جزء تراکم محاسبه نمی­گردند.) (810010162/80- 30/5/81)

بند 3- ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر به شرط استفاده جهت پارکینگ بلامانع است و درصورتی که زیرزمین احداث نگردد ارتفاع اولیه تا 60/2 متر به شرط اینکه سطح فونداسیون تا 60 سانتی‌متر پايين­تر از گذر باشد، بلامانع است.

بند 4- در صورتی که پروانه ساختمانی، جهت احداث پیلوت و زیرزمین تواماً صادر شود، ارتفاع تمام شده پیلوت تا 40/2 متر بلامانع بوده و در این حالت به جهت لوله­کشی­های مورد لزوم ارتفاع اولیه زیرزمین به شرط استفاده براساس پروانه تا 3 متر و ارتفاع تمام شده 60/2 متر بلامانع است.

تبصره:

ارتفاع تمام شده اتاق تاسیسات در زیرزمین تا 3 متر بلامانع است.

بند 5- فاصله داخل به داخل ستون­ها جهت پارک دو اتومبیل حداقل 50/4 متر با مانوراصلی 5 متر (محور تا محور ستون) بلامانع است.

بند 6- احداث بنا جهت سرایداری (به صورت مشاع و غیرقابل تفکیک) به مساحت 40 مترمربع در صورت دارا بودن شرایط بهداشتی فقط در زیرزمین و بدون احتساب در تراکم در ساختمان­هائی که تعداد واحدهای مسکونی آن 6 واحد بیشتر می­باشد بلامانع است.

بند 7- به منظور تعبیه نور زیرزمین در پلاک­هائی که پیلوت و زیرزمین تواماً احداث خواهد شد ایجاد شیب معکوس جهت نورگیری زیرزمین تا حد مجاز (90 سانتیمتر) بلامانع می­باشد. (10232/10- 15/4/67 و بند یک صورت‌جلسه 200 ك.م.5)

 

 

ضوابط حیاط خلوت­ها:

1- حیاط خلوت­هايی که برای تأمین نور اتاق­های اصلی ساختمان، مانند نشيمن، نهارخوري، خواب و غيره پيش‌بيني مي‌گردد، مي‌بايستي داراي حداقل مساحت 12 مترمربع با حداقل 3 متر عرض بوده و براي زمين‌هاي كمتر از 200 مترمربع 6% مساحت زمين كافي است.

2- حياط خلوت‌هايي كه براي تامين نور آشپزخانه و يا انبار، به مساحت بيشتر از 6 مترمربع پيش‌بيني مي‌شود با حداقل عرض 2 متر بوده و براي زمين‌هاي كمتر از 200 مترمربع 3% مساحت زمين كافي است.

3- مساحت و ابعاد حياط خلوت‌هايي كه در فوق آمده، براي ساختمان‌هاي معمولي با ارتفاع 5 طبقه مي‌باشد.

4- در صورت پيش‌بيني حياط خلوت در شمال پلاك‌هاي شمالي، حداقل عرض لازم 3 متر خواهد بود، براي زمين‌هاي كمتر از 200 مترمربع، حداقل عرض 2 متر مي‌باشد.

5- در مواردي كه اتاق‌هاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره آن‌ها از هم، نبايد كمتر از 6 متر باشد.

6- در مواردي كه آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسكوني مستقل و يا آشپزخانه آن‌ها از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره‌هاي مقابل آن‌ها از هم نبايستي كمتر از 4 متر باشد.

7- مفاد بند 5 و 6 جهت ساختمان‌هاي تا 6 طبقه از كف ملاك عمل بوده و جهت ساختمان‌هاي بيش از 6 طبقه بايستي نورگيري اتاق‌ها، به صورت منطقي پيش‌بيني شده، به نحوي كه مورد قبول شوراي معماري منطقه باشد. (كتابچه ضوابط سال1367)

محاسبه سطوح راه‌پله و حياط خلوت در ساختمان‌هاي مسكوني:

بدينوسيله بندهاي1و 2 بخشنامه شماره 10232/10 مورخ 1/4/67 مبني بر عدم محاسبه سطوح راه‌پله و سطوح حياط خلوت و همچنين 10% مساحت ديوارها (در پلاك‌هاي با مساحت كمتر از 330 مترمربع) در ساختمان‌هاي مسكوني لغو و كان‌لم يكن اعلام مي‌گردد.

بديهي است ضوابط مربوط به نورگيري آشپزخانه بيش از 3% مساحت زمين و نورگيري اطلاق‌هاي اصلي بيش از 6% مساحت زمين و كلاً حياط خلوت‌ها با مساحت 25 مترمربع و بيشتر و برخوردار از ابعاد مقرر، كماكان جزء تراكم محاسبه نمي‌گردند.

شايان ذكر است پروانه‌هاي ساختماني كه قبل از ابلاغ اين بخشنامه صادر گرديده، ضوابط و مقررات گذشته همچنان در مورد آن‌ها ملاك عمل است.

(81008862/80 - 30/5/81)

محاسبه زيربناي نورگيرها:

نورگيرهايي كه شرايط ذيل را دارا باشند، در صورت رعايت مفاد بند 4 بخشنامه (82011913/80-13/7/82) و رعايت ساير ضوابط و مقررات مربوط به تعبيه نورگيرها در واحدهاي مسكوني، جزء زيربنا محسوب نمي‌گردند.

1- نورگير اتاق‌هاي اصلي مانند اتاق خواب و پذيرايي با مساحت 12 مترمربع، با حداقل عرض 3 متر.

1-2- نورگير آشپزخانه با مساحت 6 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.

1-3- نورگير سراسري در پلاك‌هاي شمالي با مساحت كمتر از 200 مترمربع، با حداقل عرض 2 متر.

بديهي است نورگير اتاق‌هاي اصلي كه مساحت آن بيشتر از 6% مساحت زمين و همچنين نورگير آشپزخانه كه مساحت آن از 3% مساحت زمين بيشتر باشد نيز كماكان جزء زيربنا محسوب نمي‌گردد. (82019705/80 – 5/11/82)

وحدت رويه در پيشروي طولي ساختمان:

الف: پيشروي طولي

1- ميزان پيشروي طولي ساختمان، در املاك واقع در محدوده شهر تهران 60 درصد طول زمين قبل از اصلاحي، مجاز مي‌باشد.

2- به منظور هماهنگي با ساختمان‌هاي مجاور و ارتقاء كيفي طراحي پيشروي طولي ساختمان حداكثر به ميزان 2 متر مازاد بر 60% طول مجاز، بلامانع مي‌باشد.

تبصره 1- در صورتي كه در ساختمان مجاور، پخ 45 درجه رعايت شده باشد، اجراي پخ در ملك مورد تقاضا نيز الزامي و در ساير موارد رعايت پخ ضروري نمي‌باشد. در ضمن حذف پخ‌هاي موجود املاك مجاور هم، مشروط به توافق مالكين و اخذ مجوزهاي لازم به صورت همزمان، با رعايت مسائل فني بلامانع مي‌باشد.

تبصره 2- باتوجه به حقوق همسايگي و رعايت منظر شهري و اصول معماري و شهرسازي، در مواردي كه زمين از شكل منظمي برخوردار نمي‌باشد، موضوع در شوراي معماري منطقه مطرح و اتخاذ تصميم گردد.

3- احداث بنا براساس بند 2 و تبصره‌هاي آن به شرطي مقدور است كه 60 درصد مساحت زمين قبل از اصلاحي رعايت شود.

4- رعايت مفاد بند 3 براي اراضي و املاكي كه مساحت آن‌ها پس از رعايت بر اصلاحي 200 مترمربع و كمتر باشد، الزامي نيست.

تبصره – اگر اراضي و املاك كمتر از 200 مترمربع با يكديگر تجميع شده و مساحت حاصل از تجيمع، بيش از 200 مترمربع باشد، از مزاياي مندرج در بند 4 برخوردار مي‌باشد.

5- شهرك‌ها و مجموعه‌هاي مسكوني داراي مصوبات موردي از شمول بندهاي فوق‌الذكر، مستثني مي‌باشند.

ب: نورگيرها

1- در املاك با مساحت عرصه بيشتر از 200 مترمربع (پس از رعايت اصلاحي)، حداقل مساحت قابل قبول نورگير جهت اتاقهاي اصلي 12 مترمربع با حداقل عرض 3 متر و جهت آشپزخانه 6 مترمربع با حداقل عرض 2 متر تعيين مي‌گردد.

2- در املاك با مساحت عرصه كمتر از 200 مترمربع (پس از رعايت اصلاحي) حداقل مساحت قابل قبول نورگير اتاق‌هاي اصلي 6% مساحت عرصه (پس از رعايت اصلاحي) و جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه (پس از رعايت اصلاحي)‌با حداقل فاصله 2 متر از پلاك مجاور تعيين مي‌گردد.

تبصره – ابعاد و مساحت نورگيرهاي فوق‌الذكر، حداقل نورگير بهداشتي بوده كه رعايت آن‌ها در اجراء الزامي و از اصول اساسي شهرسازي تلقي مي‌گردد.

3- در مواردي كه اتاق‌هاي اصلي از دو واحد مسكوني مستقل، از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند فاصله پنجره آن‌ها از هم، نبايد كمتر از 6 متر باشد و در مواردي كه آشپزخانه و اتاق از دو واحد مسكوني مستقل و يا آشپزخانه آن‌ها از يك حياط خلوت نور مي‌گيرند، فاصله پنجره‌هاي مقابل آن‌ها از هم نبايستي كمتر از 4 متر باشد.

ضوابط و مقررات ساختمان سازي

4- اين دستورالعمل صرفاً جهت ساختمان‌هاي حداكثر تا 5 طبقه مسكوني ملاك مي‌باشد.

با ابلاغ اين دستورالعمل ساير بخشنامه‌هاي مربوط به پيشروي طولي و احداث نورگير در ساختمان‌ها، ملغي اعلام مي‌گردد. (83012415/80-22/6/83)

ضوابط بالكن‌ها:

1- احداث پيش‌آمدگي و بالكن در گذرهاي كمتر از 12 متر مقدور نمي‌باشد.

2- احداث پيش‌آمدگي در خيابان‌هاي 12 متر تا 20 متر به عمق 80 سانتي‌متر و براي خيابان‌20 متر به بالا به عرض 120 سانتي‌متر مجاز مي‌باشد.

3- ارتفاع پيش‌آمدگي نسبت به كف پياده‌رو، نبايد از 5/3 متر كمتر باشد و سطح آن مطابق ضوابط مربوطه جزء تراكم محسوب خواهد شد.

4- پيش‌آمدگي ساختمان در همكف و طبقات، در خارج از 60% طول مجاز و در داخل زاويه 45 درجه، حداكثر به ميزان 2 متر بلامانع است (رعايت 60% مساحت الزامي است.)

5- پيش‌آمدگي روي پخ دوگذر در محدوده سند مالكيت، به ميزان حداكثر 5/1 متر عمود بر پخ و به شرط رعايت 5/3 متر ارتفاع از كف پياده‌رو بلامانع است.

6- طريقه محاسبه زيربنا و تراكم پيش‌آمدگي‌ها در داخل فضاي باز به قرار زير است:

الف- پيش‌آمدگي آخرين سقف ساختمان، به عنوان باران گير، جزء زيربنا محسوب نمي‌گردد.

ب- بالكن‌ها و تراس‌هاي مسقف، تا عمق 3 متر، چنانچه سه طرف آن باز باشد، يك دوم مساحت آن جزء زيربنا محسوب مي‌گردد، بديهي است مازاد بر عمق 3 متر تماماً زيربنا محسوب مي‌گردد.

ج- در صورتي كه پيش‌آمدگي سه طرف بسته باشد، دوسوم مساحت آن جزء زيربنا محاسبه مي‌گردد.

7- پيش‌بيني بالكن در حد مجاز (اعم از بسته و باز) در داخل پلاك مشروط بر اين كه از حدود پلاك و به معبر تجاوز نشود بلامانع است

تراکم­های مسکونی:

در تراکم­های ساختمانی مسکونی طرح جامع و تفصیلی شهر تهران به شرح ذیل تجدیدنظر به عمل آمده است و موافقت وزارت مسکن و شهرسازی به شماره 8786/1 مورخ 27/12/63 نسبت به آن تحصیل شده است.

1- در مناطق 1 و2 گذربندی سه­گانه از محور خیابان­های انقلاب و آزادی به سمت شمال در داخل محدوده 5 ساله خدمات شهری، به جای تراکم­های 200 درصد به بالا که در طرح جامع و تفصیلی پیش­بینی شده تراکم ساختمانی 180% ملاک عمل خواهد بود و در سایر قسمت­های محدوده 5 ساله که دارای تراکم 200 درصد و به بالا می­باشد، به علت تراکم جمعیت و عدم کفایت شبکه و خدمات شهری، تراکم ساختمانی 120 درصد ملاک عمل است.

2- قسمت­هایی از محدوده 5 ساله که دارای تراکم ساختمانی 100 درصد می­باشد، تراکم ساختمانی 120 درصد جایگزین آن شده است.

3- در مناطق مسکونی محدوده آزاد شده که در طرح جامع دارای تراکم­های کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد می­باشد تراکم 120 درصد ملاک عمل خواهد بود. (114/420-2/2/64)

تراکم کاربردی اداری:

در خصوص هماهنگی تراکم مجاز در کاربری اداری موضوع صورت‌جلسه متمم 284 شورای طرح و بررسی و بند یک صورت‌جلسه 46 در کمیسیون مطرح و مقرر گردید که تراکم کاربری­های اداری قید شده در صورت‌جلسه شماره 46 این کمیسیون 120% در نظر گرفته شود.

بدیهی است مراتب بالا از طریق دبیرخانه کمیسیون ماده پنج در صورت لزوم بر روی اورژینال­های طرح تفصیلی منعکس و کلاً به شهرداری­های منطقه و ادارات ذی‌ربط جهت اجرا، ابلاغ خواهد شد. (بند7 صورت‌جلسه62 ك.م.5- 17/7/62)

 

 

تراکم جایگزین تجاری منتفی شده:

پیرو بند 34 صورت‌جلسه 166 کمیسیون ماده پنج، در مورد تراکم ساختمانی کاربری­های تجـاری منتفی شده طـرح­های تفصـیلی، مراتب ذیل ابلاغ شده است:

الف – در صورتی که اراضی و املاک مجاور کاربری­های تجاری منتفی شده، کلاً مسکونی با تراکم 180 درصد باشد، تراکم مسکونی (ساختمانی) پلاک­های واقع در کاربری ذون تجاری مورد بحث 180 درصد تعیین می­گردد.

ب – در سایر موارد تراکم مسکونی (ساختمانی) واقع در کاربری ذون تجاری منتفی شده 120 درصد خواهد بود. (73018273/812-24/9/73)

ضـــوابـــط تکمیلی نورگيرها:

1. توضیح نحوه ساخت ساختمانها و لزوم وجود نورگیرها جهت تامین نور بهداشتی فضاهای داخلی ساختمانها.
2. در ساختمانهای مسکونی و به جهت افزایش بهره وری آنها، چنانچه مساحت و ابعاد پاسیو از استاندارد تعیین شده ذیل کمتر نگردد، سطح آنها جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی شود.
3. استانداردهای قابل قبول پاسیو برای ساختمانهای مسکونی و حداکثر تا 5 طبقه مسکونی:

الف) برای املاک با مساحت عرصه 200 متر مربع و بیشتر( پس از اصلاحی):

-          حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی ( خواب- هال و پذیرایی- نشیمن) : 12 متر مربع با حداقل عرض 3 متر.

-          حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت آشپزخانه 6 متر مربع با حداقل عرض 2 متر.

ب) برای املاک با مساحت عرصه کمتر از 200 متر مربع( پس از رعایت اصلاحی):

- حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت اتاقهای اصلی 6% مساحت عرصه(پس از اصلاحی)

- حداقل مساحت قابل قبول نورگیر جهت آشپزخانه 3% مساحت عرصه(پس از اصلاحی)

تذکر: در هر دو حالت فوق حداقل عرض نورگیر باید 2 متر باشد.( حداقل 2 متر از پلاک مجاور)

4. در مجتمعهای مسکونی( دارای بیش از دو واحد مسکونی) و حداکثر تا 6 طبقه از کف:

-          چنانچه اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی مستقل، از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از یکدیگر، حداقل باید 6 متر باشد.

-          چنانچه آشپزخانه و اتاقهای اصلی از دو واحد مسکونی مستقل و یا آشپزخانه آنها از یک حیاط خلوت نور می گیرند، فاصله پنجره های مقابل آنها از یکدیگر، حداقل 4 متر باشد.

5. فضاهایی که جهت تهویه و نوردهی ( برای سرویسهای بهداشتی) و یا عبور لوله های تاسیساتی و کانال کولر و غیره، تعبیه می گردند و فاقد ابعاد و مساحت های حداقل و استاندارد می باشند و به عنوان داکت محسوب می گردند، مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور می گردد.
6. برای ساختمانها و مجتمعهای غیر مسکونی ( از قبیل تجاری- اداری و ...)، در صورتیکه مساحت نورگیر طراحی شده، 25 متر مربع یا بیشتر باشد جزء زیر بنا و تراکم محسوب نمی گردد.
7. در مواردی که نورگیرها در کنار ملک طراحی شده و در مجاورت درز انقطاع قرار می گیرند عرض ملاک عمل آنها جهت تعیین حداقل های 2 و 3  متر از مجاورت دیوار همسایه در نظر گرفته می شود.

*( درز انقطاع استاندارد نیز جزء زیربنا و تراکم محسوب نمی گردد.)

8. فضاهای روبازی که به گذر یا حیاط مشرف می باشند حد مساحت و ابعادی ندارند، با هر ابعادی که طراحی شوند مساحت آنها جزء زیربنا و تراکم منظور نمی گردد.

* البته چنانچه در طرفین اینگونه نورگیرها واحدهای مستقل مسکونی احداث گردند رعایت ضوابط حداقل    فاصله از یکدیگر الزامی است.

9. در صورت احداث بالکن داخل پاسیو، حداقل فاصله لازم ، بعد از بالکن تا پنجره و یا بالکن مقابل، ملاک عمل است.

10.   در بناهایی که پنجره های آنها بر اساس ضوابط و مقررات جاری طراحی و تعبیه شده و از طریق نورگیر يا حیاط خلوت مشرف به حیاط همسایگان می باشند( مثل نورگیرهایی که در شمال پلاکهای شمالی طراحی می شوند) براساس مصوبه دویست و شصت و نهم شورای اسلامی شهر، استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع یکصد و هفتاد سانتی متر(70/1 متر) مجاز نبوده و مالکین ملزم به استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع 107 سانتی متری می باشند و استفاده از شیشه های معمولی و یا پنجره بازشو فقط ارتفاع 70/1 سانتی متر به بالا مجاز می باشد.

      ثانیاً حداکثر ارتفاع دیوار نورگیر با مصالح اساسی 3 متر است  و مابقی ارتفاع باید با مصالح غیر                   اساسی و سبک ( نبشی- شیشه و ...) رفع مشرفیت گردد.

11. نورگیری زیر زمین ها:

زیر زمین به طبقه ای از ساختمان گفته می شود که بیش از نیمی از ارتفاع آن پایین تر از تراز کف گذر یا گذرهای اصلی باشد و ارتفاع سقف آن ( کف طبقه همکف) حداکثر 20/1 متر از کف گذر یا گذر اصلی بالاتر باشد، بنابراین پس از کسر ضخامت سقف، حداکثر میزان نورگیری زیر زمین از کف گذر، 90 سانتی متر است.

* در زمین هایی که دارای شیب می باشند و ارتفاع مجاز سقف زیرزمین از کف گذر اصلی رعایت شده ولی به علت شیب طبیعی زمین ارتفاع نورگیری آنها، نسبت به حیاط یا گذر فرعی مشرف به ملک، بیش از حد مجاز شده باشد، به شرطی که نوع استفاده از آن مجاز باشد، تخلف محسوب نمی گردد.      

 

 

 

 

نحوه مترکشی و محاسبه زیربنا :

منظور از سطح زیربنای هر طبقه، کل مساحت بنای آن طبقه با احتساب سطح اشغال شده توسط دیوارها، راه پله ها و داکتها می باشد. به عبارت دیگر مترکشی پشت تا پشت دیوارها انجام می گردد.

فقط در خصوص بالکن ها و به جهت تشویق مردم جهت احداث بالکن و ارتقاء کیفیت ساختمانهای مسکونی مساحت بالکن های مسقف تا عمق 3 متر به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه محسوب می گردد:

 بالکن

بالکن سه طرف باز

(2/1 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود)

بالکن سه طرف بسته

(3/2 مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود)

 

 

 

 

 

 

* چنانچه عمق بالکن بیش از 3 متر باشد، کل مساحت بالکن جزو زیربنا محسوب می گردد.

* نحوه محاسبه بالکن ها توسط اداره ثبت با نحوه محاسبات شهرداری متفات است و ثبت در هر صورت کل مساحت بالکن را جزء زیر بنا محسوب می نماید.

* نحوه محاسبه مساحت راه پله بصورت ذیل می باشد:

ملک غیر

ملک غیر

ملک غیر

مساحت راه پله آکس به آکس دیوارها محاسبه می شود.

ملک غیر

ملک غیر

آکس

آکس

پشت

پشت

ملک غیر

مساحت راه پله از پشت دیوار جانبی تا آکس دیوارهای داخلی محاسبه می گردد.

 

 

 

 

 

 

ضـــوابـــط پاركينـــگ:

1. تامين پاركينگ در 40% فضاي باز (طي سالهاي 69-67) و لغو بعدي آن

2. تامين پاركينگ در فضاي باز مازاد 40%

3. آخرين بخشنامه ملاك عمل در خصوص پاركينگ، بخشنامه مرداد ماه 84 است كه با شكل همراه است.

4. بحث پاركينگها در اينجا صرفاً پاركينگهاي معمولي است مبحث پاركينگهاي طبقاتي بحث متفاوتي است كه مجدداً ضوابط آنرا تهيه و جهت تصويب به كميسون ماده پنج فرستاده ايم. (شيب مجاز 12-11%)

5. پيش بيني در ورودي پاركينگ از داخل پخ تقاطع دو گذر ممنوع است.

6. حداقل عرض درب ورودي قابل قبول براي پاركينگهاي با تعداد كمتر از 25 واحد 3 متر مي باشد، لكن در ساختمانهاي قديمي و به جهت ايجاد تسهيلات تامين پاركينگ تا 60/2 متر نيز پذيرفته ايم.

7. حداقل عرض درب ورودي پاركينگهاي بيش از 25 واحد يا مساحت 1000 متر مربع كه داراي يك رمپ ورودي هستند 5 متر قابل قبول است.

8. حداقل عرض مفيد شيب رامپ دسترسي اتومبيل به پاركينگ در پاركينگهاي كمتر از 25 واحد حداقل 5/3 متر و در پاركنيگهاي بيش از 25 واحد، 5 متر است مگر اينكه دو راه ورود و خروج هر يك به عرض 5/3 متر پيش بيني شود.

9. از هر گذر ماشين رو فقط يك در ورودي پاركينگ مجاز است بجز در زمين هاي با بر بيش از 20 متر كه دو درب بلامانع است.

10. براي املاك داراي چند بر از هر گذر ماشين رو يك راه مجاز است ولي در صورتيكه از يك گذر قصد تامين پاركينگ داشته باشد گذر كم ترددتر (كم عرض تر) را پيشنهاد مي كنيم.

11. حداقل ارتفاع ورودي پاركينگ معمولي جهت عدم سرگيري 80/1 متر.

12. حداكثر ارتفاع پاركينگ در پيلوت 40/2 متر و در زيرزمين 60/2 متر.

13. حداكثر درصد شيب رامپ جهت تردد اتومبيل، 15% مي باشد. تعريف شيب:

عبارتست از نسبت اختلاف ارتفاع ميان دو نقطه ابتدايي و انتهايي به فاصله افقي دو نقطه (به عبارت ديگر درهر يك متر طول چقدر تغيير ارتفاع داريم).

14. در شيبهاي قوس دار، شعاع گردش رامپ حداقل 5/6 متر ملاك عمل مي باشد (آكس رامپ)(مركز قوس داخل حدود ملك بايد قرار گيرد).

15. فضاي لازم جهت يك واحد پاركينگ در فضاي باز مازاد 40% بشرط امكان مانور، 15 متر مربع است.

مشروط بر اينكه اين فضا در حريم خطوط انتقال برق فشار قوي نباشد تامين پاركينگ مقدور است.

16. از مجموع كل پاركينگهاي مورد نياز، فقط يك واحد به صورت مزاحم يك واحد ديگر، آنهم صرفاً در ساختمانهاي مسكوني قابل پذيرش است (در زيرزمين – پيلوت يا مازاد فضاي باز 40%).

17. مانور اتومبيل از دهنه آكس به آكس (3 به 5) يا (5 به 3) قابل قبول است.

18. فضاي قابل قبول جهت ايست يك واحد پاركينگ عادي داخل به داخل 5/2 * 5 مترمربع مي باشد

* دو تا كنار هم عرض 5/4 متر داخل به داخل

 

 

 

19. دقت شود طول و عرض لازم جهت ايست اتومبيلها را همواره داخل به داخل ديوارها يا ستونها متركشي و محاسبه مي كنيم.

20. عرض لازم جهت ايست يك واحد پاركينگ ويژه معلولين 5/3 متر است.

دو تا كنار هم 5/6 متر

سه تا كنار هم 5/9 متر

به علت وجود ويلچر

 

 

 

 

 

21. حداقل ارتفاع لازم جهت ايست پاركينگ معلول 40/2 متر است (به علت مانور ويلچر)

22. در پلاكهايي كه پيلوت و زير زمين تواماً احداث مي شود احداث شيب مثبت (معكوس) جهت نورگيري زيرزمين تا حد مجاز 90 سانتي متر بلامانع است (طبق بند يك صورتجلسه 200 كميسيون ماده پنج و بخشنامه 10232/10 مورخ 15/4/67 )

23. شيب هايي كه جهت دسترسي معلولين به طبقات و يا پاركينگ، طراحي مي شوند داراي شرايط و ويژگيهاي متفاوتي است از جمله اينكه حداكثر درصد شيب 8% و حداكثر طول آن 8 متر از 8 متر به بعد شيب بايد به 5% تقليل يابد و تا طول 10 متر بلامانع است.

حداقل عرض آن 20/1 متر و در شيبهاي قوسي 40/1 متر است. در طول بعد از 5 متر بايد ايستگاه استراحت داشته باشد و . . . كه در مبحث ضوابط معلولين مفصلاً صحبت خواهد شد.

24. در مجتمع هاي مسكوني بيش از 20 واحد، بايد 5% پاركينگها به پاركينگ معلولين اختصاص يابد.

25. با توجه به اهميت حفظ فضاي سبز و درختان موجود، گزارش كليه درختان موجود در حاشيه معابر و يا داخل ملك با تعيين محل دقيق آنها، ضروري است تا مهندس كنترل نقشه هنگام تصويب نقشه ساختاني آنرا مدنظر قرار دهد تا ورود اتومبيل و يا احداث شيب، مستلزم قطع درختان نشود (7976/811 مورخ 14/8/80)

26. شيب پيش بيني شده در فضاي باز جهت دسترسي به پاركينگ جزء زيربنا و تراكم منظور نمي گردد.

27. زيرزمين و پيلوتي كه جهت تامين پاركينگ احداث مي گردند، جزء زيربنا محاسبه ولي جزء تراكم منظور نمي گردند.

28. چنانچه در محاسبه تعداد پاركينگ مورد نياز، عدد اعشاري بدست آيد جهت تامين پاركينگ به عدد صحيح بعدي گرد مي شود، ولي اگر قابليت تامين پاركينگ وجود نداشته باشد در محاسبه عوارض كسري پاركينگ، همان عدد اعشاري بدست آمده ملاك عمل مي باشد.

29. از آنجا كه طبق مصوبه دويست و پنجاه و چهارمين جلسه شواراي اسلامي شهر تهران و به جهت تشويق سازندگان بنا به تامين پاركينگ هر چه بيشتر در ملك، تامين پاركينگ هاي اضافي مورد قبول قرار گرفته و مشمول عوارض زيربنا نمي شوند بنابراين مامور بازديد موظف است كليه پاركينگ هايي را كه طبق استاندارد، تامين مي باشند اعلام نمايد.

 

حوزه بندی پارکینگ:

شهر تهران از جهت تعیین پارکینگ لازم جهت ساختمانهای مسکونی و خدماتی به سه حوزه 1-2-3 تقسیم بندی شده که ضوابط تامین پارکینگ در این حوزه ها به شرح ذیل است:

لازم به ذکر است جهت سایر کاربردها ( تجاری-اداری-رستوران و...) تعداد پارکینگ لازم در هر سه حوزه مساوی بوده و در جدول پیوست بخشنامه پارکینگ به تفکیک ذکر گردیده است.

الف) ملک کلاً به صورت یک واحد مسکونی باشد ( در هر سه حوزه پارکینگ):

                        نیازی به احداث پارکینگ  نمی باشد                           150 m²>سطح نا خالص طبقات + زیر زمین(1        

      یک واحد پارکینگ مورد نیاز است                       200 m²>سطح نا خالص طبقات ≥150 m² (2

                                                     دو واحد پارکینگ مورد نیاز است                                  200 m²≤سطح نا خالص طبقات (3                       

 

ب) ملک دارای بیش از یک واحد مسکونی باشد:

مساحت خالص آپارتمانm^2 حوزه	S<100	100≤S<200	S≥200
حوزه یک	یک واحد	یک واحد	یک و نیم واحد
حوزه 2 و 3	1-       بنا در حد تراکم مجاز باشد:نیم واحد 2-      بنا مازاد تراکم مجاز باشد:یک واحد	یک واحد	یک و نیم واحد

 

 

 

 

 

 

 

 

 

فضاهای پارکینگ (به واحد)			درصد سطح طبقات	نوع استفاده	ردیف
حوزه سه	حوزه دو	حوزه یک
3	3	3	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	تجاری^*	1
2	2	2	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	اداری^**	2
یک چهارم	2	3	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	مرکز اجتماعات	3
يک بيستم	یک دهم	یک پنجم	برای هر اتاق	هتـــل	4
يک دوازدهم	یک هشتم	یک چهارم	برای هر تختخواب	بیمارستان	5
2	2	2	برای هر صد متر مربع ازسطح دفتر	کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها	6
يک دوم	يک دوم	يک دوم	برای هر صد متر مربع ازسطح کارخانه	کارخانجات صنعتی وانبارها وکارگاهها	7
یک دهم	یک چهارم	يک دوم	برای هرمعلم وناظم ومدیر	مدارس	8
یک چهلم	یک دهم	یک دهم	برای هر صندلی	سینما وتاَتر	9
1	1	1	برای هرمعلم وناظم ومدیر	مدارس عالی وهنرستان	10
1	1	1	برای هراستاد	دانشگاهها	11
یک صدم	یک صدم	یک صدم	برای هرشاگرد	دانشگاهها	12
یک چهارم	يک دوم	1	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	تاَسسیسات تفریحی	13
يک دهم	يک ششم	يک سوم	به ازاء هر نمره خصوصی	گرمابه ها	14
یک دهم	یک دهم	یک دهم	برای هر اتاق خواب(15مترمربع)	خوابگاههای دانشجویی و پانسیونها	15
یک چهارم	يک دوم	1	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	ورزشی وتاَسیسات تفریحی	16
يک دوم	يک دوم	يک دوم	هرواحد آپارتمان با مساحت خالص تا متراژ یکصد مترمربع	هتل آپارتمان^***	17
1	1	1	هرواحد آپارتمان با مساحت خالص100مترمربع وبیشتر	هتل آپارتمان^****	18
يک دوم	1	2	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	درمانگاه	19
5	5	5	برای هر صد متر مربع سطح طبقات	رستوران- تالاز – اغذيه فروشي و . . .	20
-	-	-	-	مساجد ومعابدرسمی	21

صورتجلسه شماره 4 مورخه 8/2/84 شورای معاونین شهرسازی ومعماری مناطق

 ب) جدول معیارهای پارکینگ ماشین برای استفاده های غیر مسکونی

 

 

 

 

 

 

موارد عدم امکان تامین پارکینگ از نظر فنی و نحوه برخورد شهرداری:

چنانچه یکی از شرایط شش گانه ذیل مانع تامین پارکینگ به لحاظ فنی باشد، شهرداری می تواند به منظور احداث پارکینگ های عمومی، عوارض پارکینگ مورد نیاز را اخذ نماید:

1-     اگر ملک در بر گذرهای سریع السیر به عرض 45 متری و یا بیشتر قرار گرفته و به هیچ گذر ماشین روی دیگری دسترسی نداشته باشد.

2-    اگر ملک در فاصله یکصد متری تقاطع خیابانهای 20 متری و بالاتر قرار گرفته باشد.

3- اگر ملک در گذری قرار گرفته باشد که حتی پس از رعایت اصلاحی، عرض گذر کمتر از 6 متر شود.

4-  اگر ملک در بر گذری قرار گرفته باشد که به علت شیب بسیار زیاد گذر امکان تامین پارکینگ نباشد.(مثل گذرهای پله ای)

5-  چنانچه درختان کهنسال، قطور و یا ارزشمندی که شهرداری اجازه قطع آنها را نمی دهد، در مسیر تامین پارکینگ قرار گرفته باشند(چه در گذر و چه داخل ملک).

6-  وضع و شکل زمین طوری باشد که قابلیت تامین پارکینگ را در هیچ طبقه ای اعم از پیلوت و یا زیرزمین نداشته باشد(مثل زمین هایی که بر آنها کمتر از 3 متر باشد)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ضوابط مقرارت راه پله و آسانسور